Экспертиза капитальности (не капитальности) зданий и сооружений

Актуальный вид экспертизы для разбирательства споров в определении капитальности и не капитальности сооружений. Как известно в разных случаях необходимо доказать капитальность сооружения и обратное, при этом законодательство определило необходимые требования для точного определения и классификации здания, сооружения, постройки и т.д.

Нашими специалистами на основании многочисленных исследований выработан алгоритм определения капитальности/не капитальности сооружений, что дает возможность оперативного решения возникшего вопроса.

Предметом строительства может быть большое количество разнообразных строений. Это могут быть:

  • капитальные и некапитальные сооружения;
  • пристройки;
  • здания;
  • временные сооружения;
  • малые архитектурные формы;
  • и т.д.

Но в законодательстве существует определенное понятие объекта строительства (для целей статьи – Объект), которым охватываются определенные предметы строительных и монтажных работ. Что же относится к Объектам? Чем они характеризуются? В каких нормах эти характеристики проявляются?

Статья 4 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон) определяет Объект как категорию, охватывающую ряд следующих понятий:

  • дома, здания, сооружения различного назначения, их комплексы;
  • линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры.

Как видно, отдельный дом или жилой комплекс являются Объектом. Трубопроводы, автомобильные дороги, линии электропередач тоже являются Объектами.

Среди перечисленных понятий отсутствует объект незавершенного строительства, и речь в Законе о нем не идет. Имеется очевидная законодательная неопределенность, которая может позволить сделать вывод, что объект незавершенного строительства является или не является Объектом. Заметим, что определение этого понятия появилось в законе «Об ипотеке» (в 2008 году) как следствие принятых антикризисных мер в строительной сфере. Понятие определялось как Объект, имеющий разрешительную документацию и не принятый в эксплуатацию. Этот закон специальный (для ипотек), но все же понятно, что категорически исключить незавершенное строительство из понятия Объект будет не логично и не правильно. Конечно, наличие на практике нелогичных решений правоприменительных органов является необходимостью для внесения в законы точных, полных и недвусмысленных положений. При невнесении их есть поле для «незаконных маневров» в правоприменительной деятельности. Но все же, незаконченное строительство является Объектом, и вполне последовательно законодатель предусмотрел в ч. 3 ст. 331 Гражданского кодекса (ГК) возможность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, основываясь на:

  • существующей необходимости;
  • наличии договора;
  • правах на землю;
  • разрешении на строительство;
  • строительной документации.

Для дальнейшего рассмотрения существенных характеристик Объекта разберемся, что такое здание и сооружение.

Эти термины определены в Государственном классификаторе ДК 018-2000 (приказ Госкомитета по стандартизации от 17.08.2000 г. № 507).

Сооружение определено как строительная система, которая:

  • связанна с землей;
  • является результатом строительных и монтажных работ;
  • состоит из строительных материалов;
  • снаряжения и оборудования.

Здание определено как сооружение, состоящее из несущих и ограждающих конструкций, которые создают помещения на земле или под землей. К этим помещениям относятся как жилые, так и не жилые. В них могут находиться люди, животные, оборудование и предметы.

Как видно, например, дом – это здание, которое является сооружением.

Ст. 380 ГК для определения жилого дома (как предмета права собственности) характеризует его как здание капитального типа. Аналогичную капитальную характеристику жилому дому дает и подпункт 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса. Итак, появляется еще одна характерная черта – капитальность строительного объекта. Она встречается в большом количестве законодательных норм. По мнению ученых, эта характеристика применяется после отнесения Объекта к недвижимости. Понятие недвижимость подразумевает не разрывную связь с землей, отсутствие которой (при перемещении недвижимости) влечет смену ее назначения и обесценивание (181 ГК). Для более определенного понятия капитальности рассмотрим сооружения, которые к таковым не относятся.

Часть 2 ст. 28 Закона определяет основные характеристики временного сооружения (ВС) для предпринимательской деятельности. Это:

  • один этаж;
  • облегченная конструкция;
  • отсутствие фундамента;
  • временность сооружения.

Размещение ВС осуществляется в ином порядке, чем строительство капитального Объекта (см. приказ Минрегионстроя от 21.10.2011 г. N 244). Здесь различия проявляются относительно:

  • получения разрешительных документов;
  • необходимости проведении тех или иных экспертиз;
  • оформления прав на землю;
  • необходимости регистрации недвижимости;
  • и т.д.

Отсутствие капитальности, неразрывной связи с землей, временность и иной (чем предусмотренный для Объектов) порядок возведения позволяют сделать вывод, что некапитальные сооружения, которыми являются ВС и малые архитектурные формы, выпадают из объема понятия Объекта. Таким образом, проявляется еще одна характерная черта Объекта – длительность эксплуатации, вплоть до полного износа.

В довершении картины, анализ ст. 4 Закона показывает, что Объект входит в объем понятия «объект градостроительства» и является его частью.

Таким образом, можно обобщив полагать, что объектом строительства является капитальная недвижимость, появившаяся в результате проведения строительно-монтажных работ с соблюдением требований градостроительного и строительного законодательства.