Строительный контроль

Тема в разделе "Всё о стройке", создана пользователем Builder, 20 фев 2020.

  1. Builder

    Builder Местный

    Сообщения:
    99
    Симпатии:
    0
    Проблема технического заказчика в новом ГрК: баг или фича?

    Изучая закон № 372-ФЗ, который существенно меняет всю систему саморегулируемых организаций в строительстве, столкнулся с вопросом, на который (рад буду ошибиться) сегодня нет правильного ответа. А ответ нужен — слишком много на него завязано рисков, денег и действий.

    В реализации проекта строительства какой-нибудь недвижимости участвуют, как правило:
    1. Застройщик;
    2. Технический заказчик;
    3. Строительный контролер (условное название; лицо, осуществляющее стройконтроль в порядке статьи 53 ГрК);
    4. Генеральный проектировщик;
    5. Проектировщик(и);
    6. Генеральный подрядчик;
    7. Подрядчик(и)
    8. Субподрядчик(и)
    В сжатом виде их функции и необходимость нахождения в СРО приведены на X-mind-карте:

    [​IMG]

    Как видно, если от участника требуются профессиональные познания в строительстве, то ему необходимо состоять в СРО.

    Все подрядчики, включая проектировщиков и изыскателей, должны иметь свидетельства о допуске.

    «Генералы», сами ничего не строящие и не рисующие, но организующие процесс, должны иметь СРО в силу пунктов 13 и 33 приказа № 624.

    «Строительные контролеры» тоже состоят в саморегулируемой организации, поскольку их компетенции предполагают профессионализм , и кроме того существует пункт 32 Приказа 624, обязывающий их туда вступить.

    Застройщику совершенно очевидно никаких свидетельств от СРО не требуется (я всегда говорю, что идеальный застройщик — такой же лопух, как потребитель. Дело застройщика — дать денег и землю, и идти курить. Не более того).

    С техническим заказчиком сложнее. Его функции, условно говоря, тоже можно считать сугубо «застройщицкими», «потребительскими», не выходящими за рамки «дал денег, пошел курить, жду результат, ребятки». Вот они, эти функции:

    1. заключение договоров с подрядчиками;
    2. подготовка заданий на выполнение работ (это можно было бы расценивать как профессиональную функцию техзаказчика, если бы ТЗ не делались самими подрядчиками и роль застройщика/техзаказчика не сводилась бы лишь к утверждению этих ТЗ);
    3. предоставление подрядчикам исходной документации и давальческих материалов;
    4. утверждение проектной документации;
    5. подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
    6. иные функции (какие, кроме строительного контроля, который выделен в отдельную позицию?)

    Вывод о том, что технический заказчик выполняет исключительно представительские функции, следует:
    — и из закона (пункт 22 статьи 1Градостроительного кодекса: технический заказчик действует от имени застройщика; застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно);
    — и из судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, пункт 22: «...в целях применения положений главы 21 (Налогового) Кодекса технического заказчика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ»; Постановления 15-го ААС по делу N А32-9696/2013, ФАС МО по делу N А40-124446/12-129-930: технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика).

    Таким образом технический заказчик — лишь некая «чуть более опытная» рука застройщика, самостоятельного значения не имеющая, профессиональных функций в строительстве не осуществляющая, и посему в СРО не состоящая.

    Что же делает Закон 372-ФЗ?
    Он, оставляя неизменными роль и функции технического заказчика, зачем-то вменяет ему в обязанность вступить во все СРО сразу:
    "Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства... (пункт 22 статьи 1 ГрК в новой редакции).

    То есть, если после 1 июля 2017 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).

    Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть. Пойду и сам заключу договоры с проектировщиками и с подрядчиками. Мне же для этого СРО не нужно?
    Не факт, отвечает застройщику штатный юрист. Ведь в законе написано: функции техзаказчика могут осуществляться только членом СРО. Поэтому прежде чем подписать договоры на проект и на стройку, иди, застройщик, и сам вступи во все СРО сразу, внеси взносы, найми специалистов и так далее.

    Таким образом, у застройщика остается только три выхода:
    — либо нанять (или вырастить) техзаказчика, имеющего членство в обеих СРО — сколько сегодня таких техзаказчиков и сколько они стоят?
    — либо вступить во все эти СРО самому только для того, чтобы иметь законную возможность подписывать договоры генподряда и генпроектирования.
    — либо плюнуть, нанять специалистов и проектировать и строить самостоятельно.

    Какой из этих вариантов оптимальнее — надо считать, но любой из них, на мой взгляд, избыточен. Зачем техническому заказчику навязали ненужное членство в СРО и почему на худой конец не оставили в Градостроительном кодексе исключение о том, что застройщик может сам выполнять функции технического заказчика, не вступая в СРО — загадка.

    Прошу мнений — есть ли у застройщика законные варианты строить без технического заказчика, заключая договоры напрямую с подрядчиками, не вступая при этом в СРО?
     

Поделиться этой страницей