Специалисты компании «Независимая строительная экспертиза»  сделают для Вас анализ рынка, оценку актива, расчёт рыночной стоимости и подготовят профессиональный отчёт об оценке с учётом Ваших целей!

Оценка различных видов имущества:

1. Ипотека (недвижимое имущество). Целостный имущественный комплекс. В мировой практике оценки имущества предприятий используют два основных подхода: оценка средств и оценка бизнеса. Первый подход состоит в простом суммировании стоимости средств, которые используются предприятием в собственной деятельности. Второй подход предусматривает оценку предприятия с точки зрения его доходности (применяется для рентабельных предприятий).

2. Здания и сооружения. Для оценки зданий и сооружений используют все три метода – аналогов продаж, доходности и затрат. При этом в зависимости от конкретной ситуации (специфики объекта оценки, наличия рынка и достоверной информации о рынке и т. п.) предпочтение отдают тому или иному методу.

3. Жилые здания, коттеджи, квартиры и гаражи. Преобладающим методом является метод аналогов продаж, это связано с тем, что рынок достаточно развит и имеется достаточная и достоверная информация. При этом можно использовать и другие методы.

4. Земельные участки. Преобладающим методом является метод доходности. При наличии достаточно развитого рынка и достоверной информации можно использовать метод аналогов продаж.

5. Объекты незавершенного строительства. Для оценки объектов незавершенного строительства используют, как правило, затратный метод. Однако можно использовать и другие методы (аналогов продаж или доходности) для определения стоимости аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ее корректировкой на степень готовности объекта. При этом учитывают физический износ объекта оценки и вычитают затраты на консервацию и расконсервацию объекта.

6. Движимое имущество. Машины и оборудование. Оценка серийного оборудования осуществляется с использованием метода аналогов продаж. Для оценки несерийного оборудования используют затратный метод с учетом накопленного износа, а также доходный метод, в случае если возможно выделить часть дохода который приносит объект оценки. При этом, если оборудование смонтировано, необходимо вычесть затраты на демонтаж, упаковку и транспортировку.

7. Транспорт. Для оценки транспорта, как и для оценки оборудования, используют метод аналогов продаж и затратный метод с учетом накопленного износа.

8. Ценные бумаги. При оценке ценных бумаг (акций, облигаций, облигаций внутреннего государственного займа, сберегательных депозитных сертификатов, векселей) используют доходный метод с учетом возможных рисков и метод аналогов продаж (на основе информации о котировках ценных бумаг на фондовом рынке).

Система показателей определения кредитоспособности заемщика – юридического лица

Проблема оценки потенциальных и фактических ссудозаемщиков, их финансового состояния с точки зрения способности своевременно вернуть сумму основного долга и процентов была и остается основной из самых актуальных проблем организации кредитования банка.

Следует отметить, что в современных условиях отсутствуют унифицированные подходы к оценке финансового положения заемщика, поэтому банки вынуждены создавать собственные методики оценки кредитоспособности клиентов самостоятельно либо с помощью аудиторов.

Для определения кредитоспособности Заемщика проводится количественный (оценка финансового состояния) и качественный анализ рисков. В настоящее время законодательными и нормативными документами предусмотрены следующие показатели для оценки финансового состояния предприятий и организаций:

1. Оценка финансового состояния Заемщика

Оценка финансового состояния Заемщика производится с учетом тенденций в изменении финансового состояния и факторов, влияющих на эти изменения. С этой целью необходимо проанализировать динамику оценочных показателей, структуру статей баланса, качество активов, основные направления хозяйственно-финансовой политики предприятия.

При расчете показателей (коэффициентов) используется принцип осторожности, то есть пересчет статей актива баланса в сторону уменьшения на основании экспертной оценки. Для оценки финансового состояния Заемщика используются три группы оценочных показателей: коэффициенты ликвидности; коэффициент соотношения собственных и заемных средств; показатели оборачиваемости и рентабельности.

1. Коэффициенты ликвидности. Характеризуют обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств.

Коэффициент абсолютной ликвидности К1 характеризует способность к моментальному погашению долговых обязательств и определяется как отношение денежных средств и высоколиквидных краткосрочных ценных бумаг к наиболее срочным обязательствам предприятия в виде краткосрочных кредитов банков, краткосрочных займов и различных кредиторских задолженностей :

стр.260 + стр.253 (частично)

К1 = ——————————————————— (1)

Раз.Y (стр.690) — (стр.640 + стр.650)

Промежуточный коэффициент покрытия К2 характеризует способность предприятия оперативно высвободить из хозяйственного оборота денежные средства и погасить долговые обязательства. К2 определяется как отношение:

стр.260 + стр.250 + стр.240

К2 = —————————————————- (2)

Раз.Y (стр.690) — (стр.640 + стр.650)

Коэффициент текущей ликвидности К3 является обобщающим показателем платежеспособности предприятия, в расчет которого в числителе включаются все оборотные активы, в том числе и материальные:

Раз.II (стр.290)

К3 = ————————————————— (3)

Раз.Y (стр.690) — (стр.640 + стр.650)

II. Коэффициент соотношения собственных и заемных средств К4

Является одной из характеристик финансовой устойчивости предприятия и определяется как отношение собственных средств ко всей сумме обязательств по привлеченным заемным средствам:

Раз. III (стр. 490)

К4 = ————————————————————————- (4)

Раз.IY (стр.590) + Раз.Y (стр.690) — (стр.640 + стр.650)

III. Показатели оборачиваемости и рентабельности. Оборачиваемость разных элементов оборотных активов и кредиторской задолженности рассчитывается в днях исходя из объема дневных продаж (однодневной выручки от реализации).

Показатели рентабельности определяются в процентах или долях.

Рентабельность продукции (или рентабельность продаж) К5:

прибыль от реализации стр.050 формы №2

———————————, или К5 = —————————— (5)

выручка от реализации стр. 010 формы №2

Основными оценочными показателями являются коэффициенты К1, К2, К3, К4 и К5. Другие показатели оборачиваемости и рентабельности используются для общей характеристики и рассматриваются как дополнительные к первым пяти показателям.

Оценка результатов расчетов пяти коэффициентов заключается в присвоении Заемщику категории по каждому из этих показателей на основе сравнения полученных значений с установленными достаточными. Далее определяется сумма баллов по этим показателям в соответствии с их весами.

Таблица 1: Разбивка показателей на категории в зависимости от их фактических значений

Коэффициенты	1 категория	2 категория	3 категория
К1	0,2 и выше	0,15 — 0,2	менее 0,15
К2	0,8 и выше	0,5 — 0,8	менее 0,5
К3	2,0 и выше	1,0 — 2,0	менее 1,0
К4	1,0 и выше	0,7 — 1,0	менее 0,7
К5	0,15 и выше	менее 0,15	нерентаб.

Формула расчета суммы баллов S имеет вид:

S = 0,11 * Категория К1 + 0,05 * Категория К2 + 0,42 * Категория К3 +

+ 0,21 * Категория К4 + 0,21 * Категория К5.

Значение S наряду с другими факторами используется для определения рейтинга Заемщика.

Для остальных показателей третьей группы (оборачиваемость и рентабельность) не устанавливаются оптимальные или критические значения ввиду большой зависимости этих значений от специфики предприятия, отраслевой принадлежности и других конкретных условий.

Оценка результатов расчетов этих показателей основана, главным образом, на сравнении их значений в динамике.

Качественный анализ основан на использовании информации, которая не может быть выражена в количественных показателях. Для проведения такого анализа используются сведения, представленные Заемщиком, подразделением безопасности и информация базы данных.

На этом этапе оцениваются риски, связанные с банками, в которых открыты счета; деловая репутация (аккуратность в выполнении обязательств, кредитная история, участие в крупных проектах, качество товаров и услуг и т.д.); качество управления (квалификация, устойчивость положения руководства, адаптивность к новым методам управления и технологиям, влиятельность в деловых и финансовых кругах).

Заключительным этапом оценки кредитоспособности является определение рейтинга Заемщика, или класса.

Устанавливается 3 класса заемщиков:

первого класса — кредитование которых не вызывает сомнений;

второго класса — кредитование требует взвешенного подхода;

третьего класса — кредитование связано с повышенным риском.

Рейтинг определяется на основе суммы баллов по пяти основным показателям, оценки остальных показателей третьей группы и качественного анализа рисков.

Сумма баллов S влияет на рейтинг Заемщика следующим образом:

S = 1 или 1,05 — Заемщик может быть отнесен к первому классу кредитоспособности;

S больше 1,05, но меньше 2,42 — соответствует второму классу;

S равно или больше 2,42 — соответствует третьему классу.

Далее определенный таким образом предварительный рейтинг корректируется с учетом других показателей третьей группы и качественной оценки Заемщика. При отрицательном влиянии этих факторов рейтинг может быть снижен на один класс.

В связи с тем, что методика оценки кредитоспособности заемщика в ОСБ №8614 СБ РФ основывается в основном на анализе относительных показателей финансово-хозяйственной деятельности, может быть предложена методика оценки кредитоспособности заемщика, которая основывается на классе кредитоспособности заемщика, для чего каждому показателю представленному ниже присваивается определенное количество баллов и в конце определяется класс кредитоспособности заемщика (приложение 2).

Значения класса кредитоспособности представлены в таблице 5.

Таблица 2: Значения класса кредитоспособности

Класс кредитоспособности заемщика	Общая сумма баллов
Класс А -Заемщик надежный	больше 181
Класс Б — Заемщик с небольшим риском	от 140 – 180
Класс В-Заемщик со средним риском	от 100 – 139
Класс Г-Заемщик с высоким риском	от 80 – 99
Класс Д-Заемщик с полным риском	меньше 80

Этапы реализации методики оценки кредитоспособности заемщиков — юридических лиц:

1. Изучение общей характеристики заемщика, (репутация, история бизнеса, характеристика деловой активности, связи с потребителями продукции и поставщиками продукции, состав учредителей и их стабильность, возвращение предыдущих кредитов, местонахождение заемщика, и так далее).

2. Анализ финансового положения заемщика (способность заемщика получать средства по всем видам деятельности и рассчитываться по своим обязательствам, в том числе по долгосрочным обязательствам).

3. Анализ эффективности кредитной операции или инвестиционного проекта (окупаемость проекта, денежный поток по конкретному проекту, желание заемщика использовать в проекте, который кредитуется, собственный капитал, характер рынка, условия реализации товаров, перспективность развития отрасли.